Покупка квартиры в Эстонии нерезидентом. Личный опыт.

Прошло чуть больше года с тех пор, как мы купили квартиру в Эстонии.  Недавно мне вспомнилось, с каким трудом я по крупицам выуживала актуальную информацию из Интернета. Недоумевала, почему же почти никто не пишет о "личном опыте покупки квартиры в Эстонии", тогда как мне известно что "нерезиденты" из соседних с Эстонией, России и Финляндии делают это регулярно и с удовольствием. А сейчас, по прошествии года после оформления сделки, и сама думаю:"Ну, купили, - ничего особенного". Однако, когда ты находишься "здесь", а купить нужно "там" и, кроме того, необходимо вписаться в сроки, установленные визой - задача кажется не такой уж и простой.

В первую очередь меня интересовали такие вопросы:

1. Как и где искать квартиры? Нужно ли для этого обращаться к маклеру или можно найти подходящий вариант самостоятельно?
2. В каком уезде Эстонии приобретать недвижимость, учитывая то, что у нас нет автомобиля, и мы передвигаемся общественным транспортом?
3.  Какие нужны документы для совершения сделки? Как происходит оплата (наличные, банковский перевод)? И вообще, сколько стоит оформление сделки и сколько времени она занимает?
4. Что такое "домовые товарищества"? Можно ли без них, или с ними лучше?
5. Насколько дорого содержать квартиру в Эстонии? Сколько стоит "коммуналка"?  Как оплачивать коммунальные платежи, находясь за пределами Эстонии?

Прежде чем рассказывать о том, как мы находили ответы на эти вопросы сделаю небольшое "лирическое отступление".
Во-первых, хочу сэкономить время тем, кто рассматривает покупку квартиры в Эстонии с целью получения "вида на жительство в ЕС". К сожалению, наличие недвижимости в Эстонии не может служить основанием для получения вида на жительство в этой стране. Для поездки в Эстонию с целью приобретения недвижимости, достаточно оформить обычную туристическую визу, подав в консульство необходимые документы.

Русскоязычный интерфейс портала city24.ee

Ну, а теперь к делу.
1) Процесс покупки квартиры в Эстонии  мало чем отличается от подобного процесса в Украине. Заходите на сайт объявлений о продаже недвижимости, находите подходящий вариант, связываетесь с владельцем объявления, договариваетесь о дате просмотра. В случае обоюдного согласия записываетесь на прием к нотариусу, который проверяет документы, составляет договор и узаконивает сделку. Разница лишь в нюансах, связанных со спецификой стран. Например, в нашей многолюдной стране при постоянно обновляющейся базе предложений, повышенном спросе на жилье, порождающем завышенные цены, не помешает помощь расторопного маклера для поиска подходящей квартиры. Конечно, можно попытаться справится и самому, но на это уйдет в два раза больше времени, которое, как известно, -деньги. Даже при наличии маклера, который прямо заинтересован в оказании вам небезвозмездной помощи, поиск подходящего варианта в Украине растягивается на месяцы и превращается в утомительную "работу".

Составить впечатление о предстоящей зарубежной покупке можно 
по объективной фотографии из Интернета.

Эстонский рынок недвижимости не настолько оживлен, и предложение здесь явно превышает спрос. Да и выбор предложений ограничен - страна маленькая, население невелико. Подобрать более-менее подходящий по цене и качеству "объект" без труда можно самостоятельно, еще находясь "на берегу" (то есть дома). Тем более, что эстонские объявления о продаже квартир обычно сопровождаются фотографиями, наглядно демонстрирующими не только достоинства, но и недостатки квартиры. Начинайте просматривать объявления дней за пять до даты приезда - раньше не имеет смысла.

С мечтами о квартире в Таллинне пришлось расстаться (надеюсь, не навсегда).

2) Мы мечтали о квартире в Таллинне. Но на наши скромные сбережения в эстонской столице можно было купить только убитую комнату в неблагополучном районе в доме с наркоманами. Мы попробовали подыскать варианты в Хаапсалу, Пярну и Вильянди - но в этих городах в пределах нашего бюджета невозможно было бы купить даже "комнаты с наркоманами". Переписка с маклерами (мы надеялись на какие-нибудь "скрытые варианты") положительных результатов не принесла. Все, как один, советовали не мечтать о невозможном, а обратить внимание на пригороды. Мы - люди городские и, к тому же, без машины. Поэтому предложения в деревнях и поселках, пусть даже и очень заманчивые, нами даже не рассматривались (может и зря). К тому же, если уж и жить в "пригороде" - то пусть это будет пригород столицы, решили мы. Пусть это будет небольшой, но городок, на берегу у моря, с регулярным транспортным сообщением с Таллинном.

"...лучше жить в глухой провинции у моря" (с) И. Бродский

В столичном уезде Харьюмаа (Harjumaa) нашим запросам идеально соответствовали два города - Локса (Loksa) и Палдиски (Paldiski), в которых мы до этого ни разу не были. В них мы и выбрали наиболее подходящие для нас предложения, связались с маклерами и договорились о днях и времени визитов.
Осмотр решили начать с Локса. Локса находится в 60 км от Таллинна, на территории крупнейшего в Эстонии государственного заповедника Лахемаа (Lahemaa). Между столицей и пригородом каждые два часа курсирует рейсовый автобус.  В городке на три тыс. жителей есть три супермаркета, две парихмахерских, два строительных магазина, больница таллиннского подчинения, русско-эстонская гимназия и новенький современный бассейн - отдельный предмет гордости местного муниципалитета. В общем, инфраструктура развита хорошо. В городе мы посмотрели 4 квартиры от разных маклеров. Одна из которых идеально подошла нам по цене - чуть более 7000 евро за двухкомнатную "хрущевку", и, к тому же, она была после свежего ремонта. Мы решили, что "от добра добра не ищут", и ударили по рукам. А до Палдиски мы так до сих пор и не доехали :)

Маленькая и необъятная Эстония:)

3) Сделку  оформляли у таллиннского нотариуса. Для оформления сделки из документов понадобятся только паспорта, ну и деньги, разумеется :) Если одна из сторон, участвующая в сделке, состоит в официальном браке - необходимо предоставить оригинал свидетельства о браке и его апостилизированный перевод на эстонский язык. При совершении сделки у нотариуса должны присутствовать оба супруга, или же один из них может оформить доверенность на другого. Доверенность можно оформить и на родине, однако учтите, что она будет проверятся эстонской нотариальной конторой, и сделка не состоится до тех пор, пока нотариус не убедится в подлинности доверенности.Оплачивать покупку можно наличными или банковским переводом, через счет нотаруса. Договор купли-продажи составляется на эстонском языке, однако нотариус (эстонка) устно перевела нам каждое его предложение на русский язык. За оформление сделки (80 евро) продавец и покупатель обычно договариваются платить поровну. После оформления сделки покупатель получает копию договора о купле-продаже, а оригинал отправляется нотариусом в департамент, который ведает эстонским земельным кадастром, для регистрации. У нотариуса же покупатель получает квитанцию об уплате пошлины (11 евро), которую нужно обязательно оплатить, иначе данные о новом владельце не будут внесены в электронный реестр, и сделка будет считаться незавершенной. После внесения данных в реестр (т.н. "Крепостную книгу") новому хозяину на электронную почту приходит ссылка на выписку из реестра, где указаны данные нового владельца. Говорят, что ссылка на выписку обычно приходит в течении двух недель, однако мы ждали свою выписку почти месяц. Ссылка будет активна в течении полугода. Рекомендую сохранить полученный по ссылке документ локально на компьютере, потому что последующие обращения за выпиской будут уже платные.

Наша квартира находится в одном из таких вот домиков. Эти "хрущевки" построены по какому-то неизвестному в наших краях  проекту - каждая квартира снабжена печкой для дополнительного обогрева. В современных условиях некоторые хозяева переоборудуют печи под камины. 
Наши прежние хозяева разобрали печь, видимо, в целях экономии места.

4) При оформлении сделки, нотариус спросила, осведомлены ли мы о "домовых товариществах"? Оказывается, несмотря на то, что сейчас в Эстонии есть дома и вовсе без товариществ (аналогов "жеков"), с 2018 года "членство" в домовых товариществах является обязательным. Наш дом, насколько я поняла, не состоит в "товариществе", но у нас есть "старший дома" (управдом), который и решает все возникающие хоз.вопросы, ведет бухгалтерию, выставляет счета. С ним мы подписали отдельный договор, и он нам объяснил, что в 2018-м нашему дому на восемь квартир придется примкнуть к какому-нибудь уже имеющемуся "товариществу" (состоящему из нескольких домов), потому что существовать в такой форме "самоуправления" он уже не будет иметь права. Честно говоря, я так до сих пор и не разобралась в этих "квартирных" и "домовых" товариществах, однако наличие "старшего в доме" очень сильно облегчает нам жизнь, потому что почти все возникающие в наше отсутствие квартирные вопросы мы можем решить через этого человека.

Таллиннское шоссе в Локса

5) После оформления сделки мы сразу же направились в банк, чтобы, во-первых, оплатить пошлину, а во-вторых, открыть личный счет, с помощью которого мы смогли бы оплачивать эстонские счета. Нам не повезло: как раз за месяц до нашего приезда банки стали взимать плату с нерезидентов за открытие счетов, и нам пришлось заплатить 250 евро за открытие счета. Надо сказать, что жить в Эстонии "иностранцем" - дело достаточно затратное. Например, при заключении договора на интернет обслуживание, эстонский "Elion" отказался продать нам роутер, предоставив его только в аренду. Также с нас дополнительно взяли 120 евро "залога"(стоимость роутера), которые обещали вернуть в случае, если мы разорвем договор или у нас появится "какой-нибудь эстонский документ". После банка мы отправились в "Eesti Energia" заключать договор на поставку электричества. Я сейчас не помню точно, но, вроде бы, заключение договора стоит 40 евро или что-то около этого. Непосредственно в конторе ничего платить не надо - они пришлют счет по электронной почте. На данный момент Эстония находится в процессе перехода на электросчетчики с удаленным считыванием показаний. Пока этот процесс не завершен, "Эсти Энергия" просит передавать им показания счетчика "хотя бы раз в год"; на основании этих показаний они формируют ваш график потребления электричества и выставляют счета.

Рекламный ролик, рассказывающий о замене счетчиков в Эстонии.

Интересно, что в Эстонии существует т.н."открытый рынок" электроэнергии, и цена за потребленный киловатт прыгает, подобно цене на доллар. Из собственного опыта могу сказать, что в среднем мы платим 30 евро в месяц (имея электроплиту и бойлер), когда находимся в Локса, и 10 -15 евро, когда находимся в Украине. Что же касается непосредственно коммунальных услуг (вывоз мусора, канализация и водоотвод, уход за придомовой территорией и пр.) - цена составляет от 18 евро в летний период, до 120 и более евро в зимний. В зимний период к цене счета за квартиру прибавляется цена за отопление (у нас квартира с центральным отоплением), температура батареи зависит от температуры воздуха за окном. Чем холоднее - тем больше расход тепла и выше счет. К сожалению, качество отопления оставляет желать лучшего - батареи  еле теплые, и, чтобы не замерзнуть в собственной квартире, нам пришлось купить масляный обогреватель (очень, кстати, популярная здесь штука).

Заморозки в локсакаском заливе

Итак, еще раз коротко о главном:

Вопрос: Как и где искать квартиры? Нужно ли для этого обращаться к маклеру или можно найти подходящий вариант самостоятельно?
Ответ: Найти подходящий вариант можно самостоятельно без помощи маклера. Проще всего найти предложения в интернете на сайтах эстонских объявлений. Я рекомендую сервис: www.city24.ee - он показался мне наиболее удобным.

Вопрос: В каком уезде Эстонии приобретать недвижимость, учитывая то, что у нас нет автомобиля, и мы передвигаемся общественным транспортом?
Ответ: В Эстонии хорошо развита система общественного транспорта. По качественным дорогам регулярно курсируют автобусы регионального и международного сообщения, некоторые города связывает с Таллинном железная дорога. Так что выбирать место проживания можно, исходя из своих эстетических предпочтений и практических соображений.

Вопрос: Какие нужны документы для совершения сделки? Как происходит оплата (наличные, банковский перевод)? И вообще, сколько стоит оформление сделки и сколько времени она занимает?
Ответ: Для совершения сделки нужен документ, удостоверяющий личность (иностранный паспорт). Дополнительно может потребоваться свидетельство о заключении брака, переведенное на эстонский язык, и доверенность. Покупку можно оплачивать наличными или через банковский перевод. Стоимость оформления сделки у нотариуса - 80 евро, + пошлина 11.24 евро. Оформление сделки занимает немного времени - один день нужен нотариусу для проверки и составления документов, подписание бумаг в офисе займет около 40 минут.

Вопрос: Что такое "домовые товарищества"? Можно ли без них, или с ними лучше?
Ответ: "Домовые товарищества" - это объединения собственников недвижимости. Правления  таких "товариществ" осуществляют функции, сходные с функциями наших ЖЕКов. С 2018 года все дома в Эстонии обязаны состоять в товариществах.

Вопрос: Насколько дорого содержать квартиру в Эстонии? Сколько стоит "коммуналка"? Как оплачивать коммунальные платежи находясь за пределами Эстонии?
Ответ: Счета за свет и интернет приходят на электронную почту, также вы можете попросить бухгалтера вашего дома, чтобы он высылал вам коммунальные счета по электронной почте. Для оплаты счетов удобнее всего открыть счет в эстонском банке и совершать оплату счетов через банковский кабинет. Несмотря на то, что плата за коммунальные услуги сильно варьируется в зависимости от времени года, я советую планировать на коммунальные расходы около 100 евро в месяц за квартиру площадью до 40 кв.м.

Интересные ссылки по теме:

1) Официально о покупке жилья портале www.eesti.ee (http://www.eesti.ee/rus/eluase/eluaseme_soetamine/korteri_voi_maja_ostmine)

2) О процессе покупки недвижимости в Эстонии на сайте www.ee24.ru (http://ee24.ru/estonia/information/purchase/)

3) Личный блог Елены - http://elezzz.livejournal.com
Много разной практической и интересной информации о жизни "Между Эстонией и Россией". Спасибо большое автору за ценную практическую информацию.

Эстонские сайты объявлений:

http://www.city24.ee
http://www.okidoki.ee
http://www.vahendustasuta.ee

Небольшой эстоно-русский словарь, так как некоторые объявления подписаны только по-эстонски:

Kinnisvara - недвижимость
Müüa - продается
Maja - дом
Korter - квартира
Tube - комната
Korrus - этаж
Küte/ahiküte/keskküte- отопление/печное/центральное
Vajab remonti - требует ремонта
Vannitoaga koos - совместный санузел
Kelder - подвал
Parkimine - парковка
Enampakkumise - аукцион

Если в объявлении стоит нереально маленькая цена, а в самом объявлении много эстонского текста, - скорее всего квартира продается с аукциона. Кстати, не все эстонские квартиры выставляются на аукцион за долги, некоторые владельцы используют этот метод в качестве способа продать свою недвижимость подороже.